不動産相続をする人が知っておくべきこと

相続登記は、相続が発生したことを知った日から3年以内に申請するよう定められています。相続に関わる親族間のトラブルを避けるためにも、早めの申請をおすすめします。

不動産相続手続きの流れ

不動産を相続する人（相続人）を確定する

相続が発生したら、まず遺言書の有無を確認し、相続人を確定させます。遺言書は、自宅以外であれば以下の場所に保管してあることが多いでしょう。

• 法務局「自筆証書遺言書保管制度」
• 公証役場「公正証書遺言の検索システム」

「遺言書がない」もしくは「遺言書の内容に異議がある相続人がいる」場合は、遺産分割協議を行います。協議がまとまったら、相続財産の記載と相続人全員の署名・押印がある「遺産分割協議書」を作成します。

相続登記の手続きに必要な書類を準備する

相続する不動産を特定するために、以下の書類を用意しましょう。なお、代理人が申請する場合には委任状が必要です。

次に、相続の方法に応じて、相続登記に必要な以下の書類を準備します。

※表は左右にスクロールして確認することができます。

相続登記の義務化について

2024年4月1日より、相続登記の義務化が開始されました。不動産の所有権を相続した場合は、相続の開始および所有権の取得を知った日から3年以内に不動産の名義を変更する必要があります。

「戸籍謄本等の必要書類の収集に時間を要する」「相続人が重病を患っている」などのような正当な理由なく相続登記を怠った場合は、10万円以下の過料が課せられます。

相続を知ったら、早めに対応しましょう。

不動産相続にかかる諸費用

不動産を相続するに当たっては、費用が発生します。税金や書類取得費用、司法書士や税理士への依頼料などです。

相続税

相続税は、相続財産の時価総額から、基礎控除の金額「3,000万円+600万円×法定相続人の数」を引いた額に課税されます。不動産の相続税評価額は、以下をご参考ください。

※表は左右にスクロールして確認することができます。

不動産相続に関する相続税の特例や、控除などは以下のとおりです。それぞれに適用条件がありますので、ご自身の不動産が当てはまるかどうか分からない場合は、「相続の窓口」までお気軽にご相談ください。

※表は左右にスクロールして確認することができます。

固定資産税・都市計画税

毎年1月1日時点で所有している不動産に自治体から課される税金です。毎年4～6月に、納税通知書と払込票が送られてきます。

登録免許税

相続を原因として不動産の所有権移転登記申請を行う場合に、固定資産税評価額の0.4％分の収入印紙を貼付して登録免許税を納付します。

譲渡所得税

相続した不動産を売却する場合、譲渡所得税・住民税・復興所得税がかかります。不動産の所有期間に応じて短期・長期に分けられ、以下のように税率が変わります。なお短期・長期の判定には、亡くなった方が所有していた期間も含まれます。

※表は左右にスクロールして確認することができます。

必要書類の入手先と取得費用

相続登記に必要な書類の入手先と取得費用は、以下のとおりです。

※表は左右にスクロールして確認することができます。

※お住まいの地域によって費用は異なります。

司法書士・税理士への依頼料

相続や登記には煩雑な手続きがあるため、司法書士か税理士に依頼するのが一般的です。それぞれの報酬例は、以下のとおりです。

「相続の窓口」では、司法書士や税理士などの専門家と連携し、お客様の課題に対応いたします。お困りのことがありましたら、お気軽にご相談ください。

不動産を相続するときに注意しておくべきポイント

ここからは、不動産相続の際に注意したい9つのポイントを、ケースごとにご紹介します。

相続人が複数いる場合

トラブルを避けるため、不動産登記を共有名義で行うのは避けるのが無難です。遺産分割協議では、以下のような分割方法を選択しましょう。

※表は左右にスクロールして確認することができます。

最も公平な方法である換価分割では、登記簿上の代表相続人を1名に決めておくと、売却の手続きや名義変更などがスムーズです。

不動産を相続したくない場合

管理や税金の負担を避けるため、老朽化した家を相続したくない・住むつもりがないなど、相続したくない事情がある場合は、以下の方法を検討してみてください。

• 相続放棄……マイナスの財産だけでなくプラスの財産も一切引き継がない方法
• 限定承認……プラスの範囲内で、マイナスの財産を引き継ぐ
• 不動産売却……相続した不動産を売却し、資金に変えることができる
• 寄付……不動産を社会福祉法人などに寄付する
• 国庫帰属……相続土地国庫帰属制度を利用し、不要な土地を国に返す

相続放棄や限定承認の場合は、3カ月以内に家庭裁判所で手続きをする必要があります。他の方法（不動産売却、寄付、国庫帰属）についてはそれぞれ異なる手続きが必要となるため、事前にご相談いただくことをおすすめします。

また、活用の予定がない土地を相続する場合は「相続土地国庫帰属制度」を利用することが可能です。審査要件が厳しく、負担金などの支出もありますが、今後の固定資産税や管理コストを抑えられ、引き取り手を自分で探す手間もありません。

相続土地国庫帰属制度については、こちらのページもご参照ください。

空き家になっている場合

空き家をそのまま放置すると「管理不全空き家」に認定され、固定資産税などの納税額が最大6倍になることがあります。不要な支出を避けるためにも、なるべく早めに売却するのがおすすめです。

相続前に空き家だった理由が、老人ホームへの入居や入院であった場合は「小規模宅地等の特例」「相続した空き家を売却した場合の特例」を適用できるケースがあります。

不動産を売却する場合

不動産を売却することは、売却益を相続税の支払いに充てられるほか、複数の相続人で財産を分割する場合にもトラブルが起きにくいためおすすめです。

不動産売却の方法は、一般から買い主を見つける「仲介」と、不動産会社が買い主となる「買取」があります。一般的に仲介の方が売却価格は高くなりますが、平均3～6カ月の期間がかかります。相続税の支払い期限は相続発生から10カ月なので、売却を検討している場合は、なるべく早めにご相談いただくのがおすすめです。

相続する住宅が借地に
建っている場合

借地に建っている家を相続する場合は、借地権も相続できます。相続の際に地主の承諾は不要で、土地の賃貸借契約書の名義を変更する必要もありません。ただし、相続後に建て替える場合や、借地権を売却する場合には、地主の許可が必要です。また、借地権にも借地権割合に応じた相続税がかかります。

被相続人が認知症に
なる前に対策する

被相続人が認知症になり、意思能力がないと判断された場合、認知症発症以後に作成した遺言書や契約は無効になる可能性が高くなります。また、被相続人が認知症ではなかったとしても、残された配偶者が認知症である場合、遺産分割協議が成立しません。

こうした事態を解決するためには、以下の対策が有効です。

事前に不動産の価値を確認しておく

複数人で相続するケースでは「分割方法で意見が合わない」といったトラブルの防止や、不動産の有効活用のために、相続前に不動産の価値を確認しておきましょう。不動産の評価額には、主に4つあります。

• 地価公示価格……全国の拠点地に対して不動産鑑定士が評価。国土交通省が公表
• 路線価（相続税評価額）……相続税や贈与税の算出に用いられる評価額。地価公示価格の約八割程度。国税庁が公表
• 固定資産税評価額……固定資産税や不動産取得税などの算出に用いられる評価額。地価公示価格の約7割程度
• 実勢価格（取引価格）……実際に取引が成約した価格、相場

なお、売却した場合の相場と相続税を算出する評価額は異なるため注意が必要です。

相続の発生前に、
不動産を売却するケースも

以下の状況に当てはまる場合は、相続が発生する前に不動産の売却を検討することができます。

• 不動産の相場価格が高いとき……不動産価格は短期間で大幅に下落することがあるため、相続を待たずに売却したほうが良いケースがあります。
• 小規模宅地等の特例が使えないケース……利用できる特例や制度がなく、相続時まで不動産を持ち続けるメリットがない場合は、早めに売却を検討するのがおすすめです。
• 不動産が市場のニーズに合わないケース……相続発生後に売却活動を始めた場合、相続税の支払い期限までに現金化できない恐れがあります。時間をかけた方が高価で売却できる可能性があるため、相続発生前に売却活動を始めるのがおすすめです。

相続に強い不動産会社に相談する

不動産会社によって、得意分野や対応できる範囲は大きく異なり被相続人が認知症になる前に対策する必要があります。相続に関する相談は、不動産相続の実績とノウハウがある不動産会社に行うことで、利用できる税制優遇制度や、次の世代までを考慮に入れた個別具体的な相続対策をアドバイスしてもらえるでしょう。

「相続の窓口」は、これまで不動産相続に関するさまざまなご相談に対応してきました。小さな疑問でも親身になってお答えしますので、お気軽にご相談ください。